解读文件：尧区政办发〔2023〕55号  临汾市尧都区人民政府办公室关于印发进一步加强社区物业管理工作的意见（试行）的通知

一、关于《意见》的制定背景

为进一步加强社区物业管理工作，理顺管理体制，优化运作机制，营造良好居住环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《山西省物业管理条例》以及《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）等法律法规和文件精神，结合实际，制定本意见。

二、关于意见工作举措部分的解读

（一）完善物业配套设施建设。开发建设单位应严格遵循规划设计批复方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设。新建住宅项目应按照《山西省住建厅 自然资源厅 民政厅 教育厅 卫健委 商务厅 公安厅 文旅厅 省税务局 市场监管局 体育局 能源局 通信管理局 邮政管理局 残疾人联合会关于推进城市完整居住社区建设的通知》（晋建设字〔2022〕52号）配建社区综合服务站和物业管理服务用房。物业管理服务用房应是地面以上的房屋，与新建项目主体工程同步设计、同步验收。配建社区用房要满足“相对集中、满足需求、便于管理”的条件。鼓励开发建设单位强化数字化智能化设施的建设，不断提高物业服务水平。住建部门应按批准的修建性详细规划,加强房屋质量、市政配套设施等方案审查、施工过程及竣工验收的监管。公安技防部门应加强技防系统初步设计方案、施工过程及竣工验收的监管。人防管理部门应当加强民防工程防空地下室防护方面的设计审查、施工过程、竣工验收备案和地下人防工程使用的监管。

（二）强化物业服务行业监管。实行市场准入制度，健全物业服务信用评价体系，建立物业服务企业信誉档案;落实物业服务企业主体责任，建立物业服务信息公开公示制度，建立健全物业服务规范与质量考核体系，实行“红黑榜”制度。

（三）建立前期物业企业承接查验制度。前期物业服务企业承接物业时，应当对物业服务区域内社区综合服务和物业服务用房及物业共有部位、共用设施设备等数量和质量进行查验，并按规定办理备案手续。

（四）完善物业服务企业退出机制。物业服务企业中途退出或终止服务的，应提前90日向业主公示，同时监督其依法移交物管用房、剩余经费和相关资料，并做好备案登记；对暂时难以落实新物业服务企业的，由所在街道（乡镇）指导社区居委会和业主委员会（物业管理委员会）组织实施临时物业服务管理。

（五）提升小区业主自治管理能力。业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理。业主大会、业主委员会应当依法维护业主在物业管理活动中的权利，充分履行义务。所在街道（乡镇）应当加强指导监督，充分发挥社区居委会和基层党组织作用，规范业主自治组织建设。物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%以上时，建设单位应当按照物业所在街道（乡镇）的要求，报送筹备首次业主大会会议所需的资料。符合成立业主大会条件的，街道（乡镇）在收到建设单位或者十人以上业主公开联名书面申请后，应当指导、监督业主大会的召开和业主委员会的召开与成立，把好业主委员会选举程序关和人选关，鼓励业主中符合条件的共产党员通过选举加入所属小区的业主委员会；加强业主委员会成员综合业务知识培训，提高依法履行职责能力；健全民主管理监督机制，指导业主大会制定议事规则和管理规约，完善小区重大事项的公开公示制度。

（六）规范物业服务收费机制。切实加强行政监管，价格主管部门要会同物业行政主管部门完善物业服务定价成本调查制度，按照“公平合理、质价相符”的原则，确定普通住宅前期物业服务收费标准和行为准则，配合市场监管部门强化物业服务企业收费经营活动的监管，规范物业服务企业的收费行为；对违反规定的收费行为，市场监管部门依法及时进行查处。注重完善合同约束，开发建设单位在物业销售前，应通过招标或协议方式选聘具有相应等级的物业服务企业，实施前期物业服务。开发建设单位与房屋买受人签订的商品房销售合同应明确前期物业服务内容和收费标准等相关条款。商品房竣工交付时，受聘的物业服务企业应与买受人签订物业服务合同；业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，要明确各自的权利、义务和责任。因开发建设遗留问题或物业服务质量引起的矛盾纠纷，住建部门和街道（乡镇）要督促相关责任单位及时妥善处理。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；对竣工但尚未出售或者未交付给买受人的，物业服务费用由建设单位全额交纳；房屋买卖过程中，业主应该在申请转移登记前清缴陈欠物业服务费。对拒缴、欠缴物业服务费的，街道（乡镇）与业主委员会要协助物业服务企业督促催缴。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业可以提起诉讼或申请仲裁。

（七）强化物业管理工作考评。对小区物业服务企业（含商品房、安置房、老旧小区）的考核由所在街道（乡镇）负责，每月考核一次。街道（乡镇）可以制定和细化小区考核办法，采用百分制。考核结果汇总后报区物业管理领导小组办公室。区物业管理领导小组办公室每季度在街道（乡镇）考核基础上抽查或有针对性的考评小区，全年形成全覆盖。考评结果作为区政府考核街道（乡镇）物业管理工作的依据之一，作为各物业服务企业创优达标评比的依据。街道（乡镇）要将社区物业管理工作作为重点工作，纳入年度目标管理考核。区物业管理领导小组从组织机构、规章制度、管理实效三方面每季度对街道（乡镇）进行考核，考核结果与年终绩效考核挂钩。

三、关于意见中工作职责部分的解读

物业管理工作错综复杂，涉及方方面面，不同的物业管理问题的监管涉及不同的职能部门。根据《山西省物业管理条例》第四条规定，设区的市、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。县级以上人民政府其他有关部门应当在各自的职责范围内，依法做好物业管理活动的有关工作。建立物业投诉处理等制度，会同物业管理主管部门、街道（乡镇）在物业管理区域内公示相关职责事项和联系方式，依法做好物业管理的相关工作。街道（乡镇）具体负责物业管理工作的指导、协调和监督。社区居（村）民委员会应当协助街道（乡镇）做好物业管理的相关工作。遵循该条例，本意见针对各部门职能进行细分列举。

总之，从当前物业管理中存在的问题分析，各相关职能部门要高度重视物业管理，提升物业管理水平对策、创新物业管理思路、加强社区网格化管理、鼓励成立业主委员会、建立行业信誉评价机制、建立物业市场规则等，通过一系列物业管理的变革和创新，更好地发挥物业管理的社会功能，创新物业管理的方式，督促提高物业服务水平，满足人民对美好生活的需要。

解读单位：尧都区住房和城乡建设局

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