各相关乡镇人民政府、街道办事处，区直各有关单位:

《进一步加强社区物业管理工作的意见（试行）》已经区人民政府同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

临汾市尧都区人民政府办公室

2023年10月10日     

（此件公开发布）

进一步加强社区物业管理工作的意见（试行）

为进一步加强社区物业管理工作，理顺管理体制，优化运作机制，营造良好居住环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《山西省物业管理条例》以及《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）等法律法规和有关文件精神，结合实际，制定本意见。

一、工作目标

按照“党政齐抓、政府主导、行业监督、部门联动、属地负责、业主自治”的原则，进一步明确职责分工，构建区委区政府统一领导、区住房和城乡建设局行业监督、相关职能部门各司其职、街道（乡镇）属地负责、社区居委会具体落实、业主委员会主动参与的社区物业管理的工作体制，全面加强社区物业管理工作。

二、管理模式

社区物业管理实行等级有偿服务和基础性有偿服务，根据小区建筑规模、设施配套、周边环境以及居民需求、业主意愿等情况合理确定住宅小区的管理服务模式和组织形式，推动社区物业管理服务全覆盖。社区物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。

（一）新建商品房住宅小区全面推行市场化物业服务。在建未销售前，由开发建设单位通过招标或协议方式选聘物业服务企业，落实前期物业服务；已建成交付但业主委员会尚未成立的，继续实施前期物业服务；已建成交付且业主委员会成立的，开发建设单位、前期物业服务企业以及业主委员会三方按规定做好物业服务企业续聘、选聘和业主自治管理的转换衔接工作。

（二）拆迁安置小区、老旧小区实行街道（乡镇）属地化管理。拆迁安置小区在建未交付前，由开发建设单位负责物业服务；建成交付后，由所在街道（乡镇）负责物业管理。老旧小区由所在街道（乡镇）落实基础性物业管理，公共基础设施维护由所在街道（乡镇）委托临汾市尧都区城市管理服务有限公司组织实施。拆迁安置小区、老旧小区视条件成熟程度，逐步推行市场化物业服务。

三、工作举措

（一）完善物业配套设施建设。开发建设单位应严格遵循规划设计批复方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设。新建住宅项目应按照《山西省住建厅 自然资源厅 民政厅 教育厅 卫健委 商务厅 公安厅 文旅厅 省税务局 市场监管局 体育局 能源局 通信管理局 邮政管理局 残疾人联合会关于推进城市完整居住社区建设的通知》（晋建设字〔2022〕52号）配建社区综合服务站和物业管理服务用房。物业管理服务用房应是地面以上的房屋，与新建项目主体工程同步设计、同步验收。配建社区用房要满足“相对集中、满足需求、便于管理”的条件。鼓励开发建设单位强化数字化智能化设施的建设，不断提高物业服务水平。住建部门应按批准的修建性详细规划，加强房屋质量、市政配套设施等方案审查、施工过程及竣工验收的监管。公安技防部门应加强技防系统初步设计方案、施工过程及竣工验收的监管。人防管理部门应当加强民防工程防空地下室防护方面的设计审查、施工过程、竣工验收备案和地下人防工程使用的监管。

（二）强化物业服务行业监管。实行市场准入制度，健全物业服务信用评价体系，建立物业服务企业信誉档案;落实物业服务企业主体责任，建立物业服务信息公开公示制度，建立健全物业服务规范与质量考核体系，实行“红黑榜”制度。

（三）建立前期物业企业承接查验制度。前期物业服务企业承接物业时，应当对物业服务区域内社区综合服务和物业服务用房及物业共有部位、共用设施设备等数量和质量进行查验，并按规定办理备案手续。

（四）完善物业服务企业退出机制。物业服务企业中途退出或终止服务的，应提前90日向业主公示，同时监督其依法移交物管用房、剩余经费和相关资料，并做好备案登记；对暂时难以落实新物业服务企业的，由所在街道（乡镇）指导社区居委会和业主委员会（物业管理委员会）组织实施临时物业服务管理。

（五）提升小区业主自治管理能力。业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理。业主大会、业主委员会应当依法维护业主在物业管理活动中的权利，充分履行义务。所在街道（乡镇）应当加强指导监督，充分发挥社区居委会和基层党组织作用，规范业主自治组织建设。物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%以上时，建设单位应当按照物业所在街道（乡镇）的要求，报送筹备首次业主大会会议所需的资料。符合成立业主大会条件的，街道（乡镇）在收到建设单位或者十人以上业主公开联名书面申请后，应当指导、监督业主大会的召开和业主委员会的召开与成立，把好业主委员会选举程序关和人选关，鼓励业主中符合条件的共产党员通过选举加入所属小区的业主委员会；加强业主委员会成员综合业务知识培训，提高依法履行职责能力；健全民主管理监督机制，指导业主大会制定议事规则和管理规约，完善小区重大事项的公开公示制度。

（六）规范物业服务收费机制。切实加强行政监管，价格主管部门要会同物业行政主管部门完善物业服务定价成本调查制度，按照“公平合理、质价相符”的原则，确定普通住宅前期物业服务收费标准和行为准则，配合市场监管部门强化物业服务企业收费经营活动的监管，规范物业服务企业的收费行为；对违反规定的收费行为，市场监管部门依法及时进行查处。注重完善合同约束，开发建设单位在物业销售前，应通过招标或协议方式选聘具有相应等级的物业服务企业，实施前期物业服务。开发建设单位与房屋买受人签订的商品房销售合同应明确前期物业服务内容和收费标准等相关条款。商品房竣工交付时，受聘的物业服务企业应与买受人签订物业服务合同；业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，要明确各自的权利、义务和责任。因开发建设遗留问题或物业服务质量引起的矛盾纠纷，住建部门和街道（乡镇）要督促相关责任单位及时妥善处理。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；对竣工但尚未出售或者未交付给买受人的，物业服务费用由建设单位全额交纳；房屋买卖过程中，业主应该在申请转移登记前清缴陈欠物业服务费。对拒缴、欠缴物业服务费的，街道（乡镇）与业主委员会要协助物业服务企业督促催缴。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业可以提起诉讼或申请仲裁。

（七）强化物业管理工作考评。对小区物业服务企业（含商品房、安置房、老旧小区）的考核由所在街道（乡镇）负责，每月考核一次。街道（乡镇）可以制定和细化小区考核办法，采用百分制。考核结果汇总后报区物业管理领导小组办公室。区物业管理领导小组办公室每季度在街道（乡镇）考核基础上抽查或有针对性的考评小区，全年形成全覆盖。考评结果作为区政府考核街道（乡镇）物业管理工作的依据之一，作为各物业服务企业创优达标评比的依据。街道（乡镇）要将社区物业管理工作作为重点工作，纳入年度目标管理考核。区物业管理领导小组从组织机构、规章制度、管理实效三方面每季度对街道（乡镇）进行考核，考核结果与年终绩效考核挂钩。

四、工作职责

区政府为加强社区物业管理工作，提升社区建设和社会治理水平，成立物业管理领导小组。组成人员如下：

组  长：王洪锁 区委常委、副区长

副组长：刘  鹏 区政府办公室副主任

        曹泽锋 区住建局局长

成  员：李  杰 市生态环境局尧都分局局长

        梁奎明 区发改局局长

        韩  鹏 区市场监管局局长

        高  鹏 区行政审批局局长

        陈建峰 区审计局局长

        李青春 区能源局局长

        张顺通 区自然资源局局长

        裴海峰 区民政局局长

        马俊武 区司法局局长

        张安旭 市公安局直属分局政委

        张立功 区公安局党委委员

        崔  伟 区财政局副局长

        吴俊生 区消防救援大队大队长

        续小刚 区供电公司负责人

        各街道办事处主任、相关乡镇长

领导小组下设办公室，办公室设在区住建局，办公室主任由曹泽锋兼任，负责领导组日常工作，督促成员单位按照部门职责协调指导社区物业管理工作，组织召开领导小组会议。开展全区物业管理的检查考核工作。建立住宅小区物业服务联席会议制度。

区住房和城乡建设局：负责全区物业管理活动的统一监督管理工作。具体为：（1）拟定物业行业相关政策，指导和监督街道（乡镇）做好社区物业管理工作。（2）监督物业管理招投标活动和物业管理委托协议的签订。（3）市区住宅小区前期物业服务等级备案审核、市区住宅小区物业服务合同和物业项目负责人备案。（4）参与物业管理项目的综合验收和物业的承接查验。（5）指导和监督住宅小区物业服务企业退出交接活动。（6）依法查处物业管理活动中的违法、违规行为等。

市公安局直属分局、区公安局：负责依法查处物业管理区域内扰乱公共秩序，妨害公共安全，侵犯人身、财产权利，妨害社会管理等违法犯罪行为；指导物业服务企业落实治安管理措施；负责物业服务企业保安服务活动的监督管理工作；对租赁房屋实行治安管理。公安派出所负责对辖区内居民住宅区的物业服务企业进行日常消防监督检查，检查是否制定消防安全制度，是否组织防火检查、消防安全宣传教育培训、灭火和应急疏散演练，消防车通道、疏散通道、安全出口是否畅通，室内消火栓、疏散指示标志、应急照明、灭火器是否完好有效；检查物业服务企业对管理区域内共用消防设施是否进行维护管理。

区财政局：负责落实相关拆迁安置小区物业管理补助资金。

区发展和改革局：负责制定与行业等级标准对应的普通住宅前期物业服务收费标准。负责人防公共工程使用和维护管理的监管。负责市区住宅小区前期物业服务备案等级对应具体服务收费标准及其他收费标准的承诺公示，并在官方网站公示物业服务企业《物业服务收费承诺书》。

市生态环境局尧都分局：负责住宅小区内环保违法违规行为的查处，环保投诉和纠纷的调查处理。

区审计局：负责对住宅专项维修资金、物业公共收益的审计。

区能源局、区供电公司：负责指导小区安装汽车充电桩、电动车充电设施，依法治理小区电线私拉乱接中破坏公共电力设施的行为。

区行政审批局：健全12345热线投诉转办机制，精准派单提高投诉处置效能，促进物业管理矛盾纠纷化解在基层。

区市场监督管理局：负责市区物业服务市场监管的事务性工作，进行物业收费的管理、检查和监督工作，规范物业企业经营行为。负责物业区域内电梯安装、改造、修理和使用环节的安全监督管理；督促电梯使用单位和维保单位做好特种设备的使用登记、维护保养、定期检验、管理和作业人员持证上岗等工作；负责查处特种设备安装、改造、维修和使用中违法违规行为；配合对住宅或车棚（库）（办公）场所无前置条件的无照经营进行治理和查处。

区自然资源局：负责审查社区物业管理及配套服务用房规划。

区民政局：负责推进街道（乡镇），各社区居委会下设物业管理工作委员会；指导街道（乡镇）加强对业主委员会选举工作的监督和管理；指导街道（乡镇）积极推进社区、物业企业、物管会（业委会）“三位一体“的社区物管新机制建设。

区司法局：负责做好物业管理相关规范性文件的合法性审查工作；指导物业纠纷行业主管部门建立物业纠纷人民调解委员会并健全物业纠纷人民调解制度；指导社区（村）人民调解委员会调解辖区内物业纠纷；充分发挥人民调解在预防和化解物业管理矛盾纠纷中的积极作用。

区消防救援大队：督促指导公安派出所积极履职，对公安派出所进行业务指导和培训，做好物业服务企业消防知识宣传工作。

街道（乡镇）：负责辖区内的社区物业管理的指导、协调和监督工作。具体为：（1）建立社区物业管理的工作机构，将社区物业管理工作纳入社区工作的重要内容，融入基层社会治理体系，强化社区物业管理工作的组织领导，指导监督辖区内物业服务企业开展规范服务，督促企业公示公布物业服务信息。（2）牵头组织业主大会的召开和业主委员会的选举，备案业主委员会选举结果，指导和监督业主大会、业主委员会日常管理运作。（3）负责物业管理委员会的成立和日常工作运作。（4）负责拆迁安置小区和老小区的物业管理具体工作。（5）建立健全社区党组织、社区居委会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，发挥社区党组织在基层社会治理中的领导作用。（6）建立物业管理矛盾投诉调解机制，受理和协调辖区内商品房小区、拆迁安置小区和老旧小区的物业矛盾投诉问题。（7）参与辖区物业招投标、物业管理区域划分，协助续筹和审核住宅专项维修资金使用情况，检查考评物业服务质量，监管物业管理交接等工作。（8）负责依法查处非法设置户外广告等行为，负责依法查处住宅小区侵占公共绿地、违章建设、饲养家畜等综合行政执法范围内的违法行为，负责依法查处物业管理区域内违规装修等违法行为。

社区居（村）民委员会：协助街道（乡镇）负责落实本社区内的物业管理和业主大会、业主委员会筹备、成立及换届选举工作，建立健全社区、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，协调业主、业主委员会和物业服务企业之间的矛盾纠纷等。负责做好社区生活垃圾和建筑装潢垃圾的定点转运和处置工作。监督指导物业服务企业做好垃圾收集、分类和管理工作。

受聘的物业服务企业：按照服务标准及合同的约定做好具体服务工作。

供水、供电、供气、供热、有线电视、通信网络等专业部门负责物业管理区域内相关管线和设施设备的管理和维护。

五、保障措施

（一）加强组织领导，健全工作机构。区级各职能部门落实行业管理职责，建立联席会议制度，完善部门联动管理机制，协调处理突出问题，推动各级、各单位提高社区物业服务和管理水平。街道（乡镇）成立物业管理办公室，街道（乡镇）主要领导兼任物业管理办公室主任，并发挥矛盾投诉调解站作用，配备专职人员，协调处理辖区内物业服务中的纠纷。

（二）加强政策扶持，促进行业发展。研究制定小区物业管理考核和奖励办法，激励物业服务企业做优做强。对获得国家、省、市物业管理优秀项目的，给予一定的奖励。积极扶持管理理念先进、有品牌、有信誉的物业服务企业，引导物业服务企业规模化、规范化发展。

（三）加强宣传教育，营造良好氛围。各有关部门和新闻媒体要采取多种形式，加强社区物业管理宣传力度，宣传相关法律法规，引导广大业主树立物业服务的消费观念，支持参与物业管理活动，自觉维护公共秩序，营造全社会齐抓共管的良好氛围。

本意见自2023年10月10日起试行，上级有新规定的，从其规定。

文件解读：关于进一步加强社区物业管理工作的意见（试行）的文件解读